Oto 5 najczęstszych błędów, które regularnie spotyka się w praktyce:
1. Umowa na zbyt długi okres najmu
Okres 15–20 lat może wydawać się „stabilny”, ale w rzeczywistości oznacza utratę elastyczności.
W tym czasie:
– rynek się zmienia
– wzrasta wartość wynajmu
– pojawiają się korzystniejsi najemcy
Optymalnie: uwzględnij możliwość przeglądu warunków lub wybierz krótszy okres.
2. Automatyczne przedłużenie umowy
To jeden z najniebezpieczniejszych warunków, gdyż jeśli nie złożysz wniosku o odmowę, umowa zostanie automatycznie przedłużona na ten sam okres i na tych samych warunkach.
Problem: większość właścicieli nawet nie wie, że coś należy zgłosić do Państwowego Rejestru Praw do nieruchomości.
Wynik: „przedłużyłeś” umowę, nawet nie zdając sobie z tego sprawy.
3. Brak indeksacji czynszów
Stała kwota wygląda atrakcyjnie dopiero dzisiaj, ale po kilku latach:
– inflacja „pożera” dochody
– czynsz rynkowy jest znacznie wyższy
– Twój kontrakt pozostaje na starych poziomach
Ważne jest, aby kontrakt miał czytelną formułę indeksacji (inflacja lub normatywna wycena pieniężna).
4. Brak możliwości wcześniejszego rozwiązania umowy
W praktyce zdarzają się sytuacje, gdy umowa albo nie zawiera wyraźnych podstaw do rozwiązania umowy, albo są one sformułowane w taki sposób, że ich realizacja jest prawie niemożliwa. W rezultacie, nawet w przypadku systematycznych naruszeń ze strony najemcy, właściciel jest praktycznie „przywiązany” umową i zmuszony do skierowania sprawy na drogę sądową.
5. Brak ograniczeń w zakresie podnajmu lub faktycznego korzystania z gruntu przez osoby trzecie
W praktyce prowadzi to do sytuacji, że gruntem uprawia zupełnie inna osoba, z którą wynajmujący nie łączy żadna umowa. Traci się kontrolę nad działką, a wpływ na faktycznego najemcę staje się znacznie trudniejszy.
Podsumowując, główny problem nie leży w poszczególnych punktach, ale w ogólnym podejściu. Umowa dzierżawy gruntu często postrzegana jest jako formalność, choć w rzeczywistości jest kluczowym narzędziem zarządzania majątkiem. Determinuje nie tylko poziom dochodów, ale także poziom kontroli nad działką.
Dlatego przed podpisaniem warto ocenić nie tylko wysokość czynszu, ale także długoterminowe-skutki każdego warunku. Ponieważ najczęściej błędy stają się oczywiste dopiero wtedy, gdy można je naprawić jedynie w drodze skomplikowanych i długotrwałych procedur prawnych.
